Belasting tweede huis

Een vakantiehuisje, wie droomt er niet van. Maar bedenkt wel dat ook de Belastingdienst een graantje meepikt.

Tekst: Ferdy de Wijs

Menigeen droomt tijdens zijn vakantie van een eigen vakantiehuis. Maar voordat u tot aankoop overgaat, is het goed om stil te staan bij de fiscale consequenties van een vakantiewoning. Daarom hieronder een overzicht van de belangrijkste fiscale gevolgen.

Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een vakantiewoning is in principe overdrachtsbelasting verschuldigd. Het tarief is sinds 1 juli 2012 verlaagd van 6 procent tot 2 procent van de koopsom. Normaal gesproken moet de koper de overdrachtsbelasting betalen. Koopt u de vakantiewoning vrij op naam (v.o.n.), dan betaalt de verkoper de overdrachtsbelasting.

Inkomstenbelasting
Een tweede woning zal in de inkomstenbelasting in box 3 worden belast. Dit betekent dat er per saldo 1,2 procent inkomstenbelasting wordt geheven over de waarde van de vakantiewoning. Een eventuele schuld voor de aankoop van de vakantiewoning mag u in aftrek brengen in box 3. Betreft het een woning in Nederland, dan dient u uit te gaan van de WOZ-waarde. Voor een woning in het buitenland gaat u uit van de marktwaarde in het economisch verkeer. In de aangifte kunt u voor de buitenlandse woning een beroep doen op een voorkoming van dubbele belasting. Wanneer u een in Nederland gelegen vakantiewoning verhuurt, zijn de huuropbrengsten niet belast. Of de huuropbrengsten van een buitenlands vakantiehuis in het desbetreffende land zijn belast, hangt af van het daar geldende belastingsysteem. Dit kunt u het beste bij een plaatselijke adviseur nagaan.

Omzetbelasting
Gaat u de vakantiewoning verhuren, dan kunt u voor de omzetbelasting als ondernemer worden aangemerkt. Voorheen gold de regel dat u de woning ten minste 140 dagen per jaar daadwerkelijk moest verhuren. De verhuur van de vakantiewoning is belast met btw. U kunt deze btw, ook wel voorbelasting genoemd, onder bepaalde voorwaarden aftrekken van de btw die u verschuldigd bent over uw omzet. De aankoop van een nieuwe vakantiewoning is belast met 6 procent btw. Indien en voor zover u de vakantiewoning voor privédoeleinden gebruikt, kunt u de voorbelasting niet in aftrek brengen. De mate van aftrek kunt u berekenen aan de hand van de verhouding tussen verhuur en eigen gebruik. Gedurende 10 jaar loopt een herzieningsperiode. In deze periode wordt jaarlijks beoordeeld of de mate van eigen gebruik afwijkt van wat in eerste instantie is aangegeven. Als dit afwijkt moet een correctie van de vooraftrek plaatsvinden.

De 6 procent btw die over de verhuur wordt berekend, moet worden afgedragen aan de Belastingdienst, tenzij gebruik kan worden gemaakt van de kleineondernemersregeling. Deze regeling is van toepassing wanneer u na aftrek van voorbelasting minder dan € 1883,- aan omzetbelasting verschuldigd bent. Bedraagt de omzetbelasting minder dan € 1345,-, dan hoeft u geen omzetbelasting te betalen aan de Belastingdienst. Indien de verschuldigde omzetbelasting tussen € 1345,- en € 1883,- ligt, dan wordt de verschuldigde omzetbelasting verminderd met 2,5 keer het verschil tussen € 1883,- en de verschuldigde omzetbelasting.

Ferdy de Wijs is belastingadviseur bij VvAA.