Huren: nadenken loont

Bij het (ver)huren van praktijkruimte is het belangrijk om concrete afspraken vast te leggen in een overeenkomst. Maar ook wie alles vastlegt, kan voor verrassingen komen te staan.

Tekst: Roel Notten | Beeld: Shutterstock

 

Stelt u zich eens voor: u bent huisarts, tandarts of fysiotherapeut en na een lange zoektocht heeft u eindelijk de droomlocatie gevonden waar u de komende jaren uw praktijk wilt gaan uitoefenen. Wat is er verleidelijker dan zo snel mogelijk uw handtekening te zetten onder het huurcontract?

Toch is het in deze situatie verstandig het hoofd erbij te houden en niet direct te tekenen. Want wie een huurovereenkomst aan wil gaan, ontkomt er niet aan om over een aantal zaken goed na te denken. “Partijen die een huurovereenkomst aangaan, hebben veel contractvrijheid en moeten dus over veel zaken concrete afspraken maken”, stelt Willemijn ten Kate, juridisch adviseur bij VvAA. Ten Kate geeft advies over de aspecten die, voordat de huurtermijn ingaat, in een huurovereenkomst moeten worden opgenomen. “Dat begint al bij het gegeven dat huurder en verhuurder in principe aan een mondelinge overeenkomst gebonden zijn”, aldus Ten Kate.

Hoewel huurder en verhuurder in de regel dus veel contractvrijheid hebben, kleven hier zowel voor- als nadelen aan. “Het nadeel is dat partijen nauwelijks op de wet kunnen terugvallen en dat de huurder van een praktijkruimte weinig (huur)bescherming heeft. Voordeel is dat partijen kunnen onderhandelen over vrijwel alles rond de (ver)huur”, aldus Ten Kate. Bijvoorbeeld over de huurtermijn.

Voor het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten en advies hierover of voor het oplossen van een huurgeschil, kunt u bij de juridische adviseurs en mediators van VvAA terecht. U kunt contact opnemen met de Juridische Helpdesk (030 247 49 99), ook als u geen rechtsbijstandsverzekering bij VvAA heeft afgesloten.
Escapemogelijkheid
“Wie een huurperiode van tien jaar overeenkomt, heeft als huurder weliswaar de zekerheid van langdurige huisvesting en voorspelbare huurlasten, maar daar staat tegenover dat het bij een overeenkomst voor bepaalde tijd niet mogelijk is deze zonder instemming van de verhuurder tussentijds te beëindigen. “Ook niet als de huurder genoodzaakt is de praktijk te staken wegens overlijden of arbeidsongeschiktheid”, benadrukt Ten Kate. Ze wijst op de noodzaak om, voordat de huurovereenkomst ingaat, een zogenaamde ‘escapemogelijkheid’ op te nemen om een tussentijdse beëindiging van een overeenkomst voor bepaalde tijd mogelijk te maken. Ook als de huurder tijdens de huurovereenkomst de rechten en plichten, die uit de huurovereenkomst voortvloeien, wil overdragen aan een praktijkopvolger, is het volgens Ten Kate verstandig dit bij aanvang vast te leggen in de huurovereenkomst. “Dit zogenaamde ‘recht van in de plaats stelling’ dient expliciet te worden overeengekomen, omdat dit niet in de wet is vastgelegd voor de huur van praktijkruimten.”

Verrassingen
Ook al worden afspraken vastgelegd in een huurovereenkomst, dan nog zijn er verrassingen mogelijk. Zo krijgt Astrid Greijdanus, juridisch adviseur bij VvAA, regelmatig de vraag voorgelegd welke actie een huurder kan ondernemen tegen servicekosten die veel hoger uitvallen dan vooraf is overeengekomen. “Mijn antwoord is dan dat servicekosten altijd op voorschotbasis zijn en pas achteraf definitief worden vastgesteld. In principe kan de huurder hier weinig tegen ondernemen, maar het loont

wel de moeite te onderzoeken of de geleverde dienst ‘adequaat’ is. Denk aan de situatie dat de verhuurder met de energieleverancier een bepaald energievermogen heeft afgesproken dat niet langer voldoende is en dat de verhuurder dus had moeten aanpassen. Op zo’n moment kan de rekening worden betwist.”