Hypotheekleed

Is de hypothecaire financiering hoger dan de waarde van de woning, dan staat een huis onder water. De restschuld die ontstaat na verkoop van het huis, kan een nadelige rol spelen. Ook bij de aankoop van een nieuw huis. 

Tekst: Joan Versluis | Beeld: Shutterstock

 

Voor de daling van de huizenprijzen tijdens de crisis staan er in Nederland momenteel zo’n 700.000 huizen onder water. Bent u een van deze huizenbezitters, dan ondervindt u hiervan – zolang u geen verkoopplannen heeft en de hypotheek maandelijks op tijd betaalt – geen noemenswaardige hinder. Maar dat verandert zodra de woning te koop wordt gezet. Formeel moet de huizenbezitter de hypotheekverstrekker om toestemming vragen voordat hij zijn pand in de verkoop doet. De woning dient immers als zekerheid voor de terugbetaling van de lening. Het ontbreken van instemming van de hypotheekverstrekker kan verstrekkende gevolgen hebben. Zo kan de hypotheekverstrekker verhinderen dat er bij de notaris getekend wordt voor de eigendomsoverdracht.

Als een huiseigenaar een woningfinanciering met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft, dan kan de hypotheekverstrekker bij een verkoopverlies een beroep doen op de NHG om de restschuld over te nemen. Bij de eigenaar wordt de restschuld in dat geval kwijtgescholden. De NHG honoreert het beroep van de hypotheekverstrekker overigens alleen in specifieke gevallen. Zo moet er sprake zijn van een situatie waarin de eigenaar de hypotheek niet meer kon betalen, bijvoorbeeld als gevolg van onvrijwillige werkloosheid. Bovendien moet de eigenaar er alles aan hebben gedaan om de hypotheek alsnog betaalbaar te maken. Ook mag er geen sprake zijn van schade of achterstallig onderhoud aan de woning die de waarde negatief beïnvloedt.

Scheldt de NHG de schuld niet kwijt of heeft de eigenaar geen NHG, dan moet hij met de hypotheekverstrekker afspraken maken over de herfinanciering en inlossing van de restschuld die overblijft na de verkoop van de woning. Het is daarbij goed om te weten dat de rente over de restschuld onder voorwaarden gedurende vijftien jaar aftrekbaar is, ook als er geen nieuwe woning gekocht wordt.

Belastingvrije schenking
Heeft u een nieuwe woning op het oog, verkoop dan als het even kan eerst de oude, zegt Frank Hofstee, adviseur bij VvAA. Hofstee constateert dat het nog steeds een kopersmarkt is. “Huizen staan – met uitzondering van woningen in de grote steden, zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag – langer te koop dan een aantal jaren geleden en het aanbod is hoog. Kopers kunnen uitgebreid de tijd nemen om te zoeken naar hun droomhuis en op hun gemak te onderhandelen over de vraagprijs.”

Hofstee raadt aan om altijd te onderzoeken of er in de familiekring een oplossing kan worden gevonden voor de restschuld die overblijft na de verkoop van het huis dat onder water staat. Zo kunnen ouders hun kinderen tot aan hun 40ste een eenmalige belastingvrije schenking doen van maximaal Ä 25.322,-. Dit bedrag mag worden verhoogd tot Ä 52.752,- als de belastingvrije schenking wordt gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning. En is een schenking geen optie, dan biedt een familielening wellicht uitkomst. Hofstee: “Tenminste, als er binnen de familie voldoende beschikbaar vermogen is.”

Heeft u een woning op het oog, verkoop dan als het even kan eerst de oude

Zit het geld in de stenen, dan is het benutten van deze overwaarde voor het aflossen van de restschuld van de kinderen vaak lastig. De geldverstrekker van de ouders moet instemmen – zo moet bijvoorbeeld het inkomen toereikend zijn voor het afsluiten van deze consumptieve lening – en er zijn kosten aan verbonden. De rente over
de lening is niet aftrekbaar voor de ouders en voor het afsluiten zijn ze advies-, taxatie- en notariskosten verschuldigd.

Garant staan door de ouders voor een restschuld is evenmin mogelijk. Waar uiteraard wel rekening mee moet worden gehouden, is dat de herfinanciering van de restschuld – ongeacht of er geleend wordt in de familiesfeer of bij een hypotheekverstrekker – de financieringsruimte voor de aankoop van een nieuwe woning verlaagt. En dat, als herfinanciering in de familiesfeer niet mogelijk blijkt, veel geldverstrekkers alleen voor bestaande klanten bereid zijn om de restschuld mee te nemen in de nieuwe financiering. Voor een huizenkoper kan dit leiden tot hogere maandlasten, omdat hij gebonden is aan de bestaande hypotheekverstrekker. Hij heeft dus niet de vrijheid om de geldverstrekker met de gunstigste voorwaarden uit te kiezen. Verder is het voor een huizenkoper raadzaam een ontbindende voorwaarde over de daadwerkelijke herfinanciering van de restschuld in de koopakte te laten opnemen.